Mitt hem, min borg, del 2:

Ägarlägenheter kan
minska bostadskön
Ägarlägenheter kan fungera som basen för en mer fungerande hyresmarknad. Men det kommer att ta tid eftersom ägarlägenheter är ett okänt begrepp för de flesta.
Det menar Stellan Lundström, som är fastighetsekonom på Kungliga tekniska högskolan (KTH) i Stockholm. Andra bedömare är inte lika entusiastiska till ägarlägenheter.

Det var för ett år sedan som regeringen tog beslutet att göra det möjligt med en ny boendeform i Sverige, nämligen ägarlägenheter (se faktaruta). Systemet skulle gälla för nybyggnationer – det är i inledningsskedet alltså inte aktuellt med några ombildningar – och förväntningarna var att det både skulle stimulera till ökat byggande och skapa en mer levande och effektiv hyresmarknad. Till skillnad mot exempelvis bostadsrätter så kan ägarlägenheter hyras ut helt fritt och öppet av ägaren, och i många andra länder utgör just ägarlägenheter basen för hyresmarknaden.

Trots att ägarlägenheter alltså är det vanliga utomlands och i stora delar en mer naturlig ägarform än bostadsrätter – en bostadsrättsinnehavare saknar i realiteten bestämmanderätten över den fysiska bostaden – så är begreppet relativt okänt i Sverige. Enligt Stellan Lundström så är det detta som är förklaring till varför intresset så långt varit svalt.

Enligt Lantmäteriet registrerades det inte mer än 17 nya ägarlägenheter under hela förra året, och i storstadsregionerna – där intresset förväntades vara störst – var siffran noll.
På längre sikt, inom cirka tio år, tror Stellan Lundström emellertid att den nya boendeformen kan få betydelse.
– Det sker väl successivt, och när det blir något mer vanligt så blir det också mer bekant och accepterat, säger Lundström, som i grunden är positivt inställd till ägarlägenheter..
Dels, menar han, kan det utgöra grunden för en effektiv hyresmarknad. Lundström säger sig vilja se vad han kallar en spotmarknad för hyresrätter i Sverige, alltså en marknad där det ska vara möjligt för en bostadssökande att omedelbart få ett lagligt hyreskontrakt till ett marknadsanpassat pris. Äganderätter skulle kunna utgöra basen för en sådan marknad, tror han. Kötider för ett hyreskontrakt i innerstäderna på flera år – som i dag är en realitet - skulle därmed vara förbi.
Ett annat motiv som Lundström för fram är att det kan innebära att mer riskvilligt kapital tillförs den svenska bostads- och byggmarknaden.

– Det blir ju ett motiv för människor med tillgång till kapital att bygga nya lägenheter för att sedan kunna hyra ut dessa, säger Lundström, som anser att dagens system inte stimulerar till byggande.
– Det är för ogenomskinligt och för oförutsägbart för att locka till sig investeringar, säger han.

I framtiden tror Lundström att vi kan komma att få två parallella hyresmarknader; en för hyresrätter där hyrorna även i fortsättningen bestäms enligt det gamla bruksvärdesystemet, och en mer marknadsmässig spotmarknad, där alltså ägarlägenheter hyrs ut.
– Med det finns ett politiskt motstånd som gör att det kan dröja, säger han, även om han tycker sig se en (mycket) långsam förändring.
– Tittar vi på väldigt lång sikt så ser vi att vi rör oss mot ett något mer marknadsanpassat system också när det gäller bostadsmarknaden.
Denna inställning delas emellertid inte av alla.
– Basen för hyresmarknaden måste vara hyresrätter, säger Barbro Engman, ordförande för Hyresgästföreningen.
Engman menar att hon, till skillnad från bland andra Stellan Lundström, ser till vad som är bäst för hyresgästerna, och då anser hon inte att ägarlägenheter är rätt väg att gå.
– Hyresgästerna behöver kompetenta hyresvärdar som känner till gällande regler. Med ägarlägenheter kommer hyresvärden i många fall att bli en enskild person, säger Engman, som inte heller vill se att hyror sätts av hyresvärdarna, vare sig dessa äger hyresfastigheter eller ägarlägenheter.
Engman anser inte heller att skillnaden mot bostadsrätter är så stor som många gör gällande.
– Så länge människor bor i ett och samma hus så måste det i många fall ändå bli nödvändigt med gemensamma beslut, säger hon.
Argumentet att ägarlägenheter utgör basen för hyresmarknaden i andra länder ger hon inte mycket för.
– Alla länder har sina specifika traditioner och regler, också när det gäller boendet, säger Engman.

Pär Krause
par.krause@varldenidag.se